A Covid-19 perturbou as águas tranquilas do direito e da ampla matéria dos contratos internacionais relativa ao pedido de redução do valor da locação comercial e as consolidadas conquistas jurídicas em matéria de contratos internacionais, em razão da natureza do evento pandêmico, considerado o mais estrondoso transtorno de nossas vidas desde a segunda guerra mundial em diante. Com base na emergência do Coronavírus e nas consequências do fechamento total, já nos primeiros dias de lockdown, a sociedade locatária de um imóvel destinado a uso comercial como restaurante protocolou um recurso com o qual havia solicitado ao Tribunal de Roma que intervisse para ordenar à sociedade locadora que:
- não executar a fiança prestada em garantia do pagamento do aluguel;
- reduzir, a partir de abril, em 50% e por 12 meses, o aluguel acordado.
Como prova de que nada é para sempre e que até as certezas do direito são colocadas em discussão diante de emergências apocalípticas, coletivas e inesperadas, o Tribunal de Roma, com decisão de 27.08.2020, acolheu os pedidos da sociedade locatária, determinando:
- suspender a garantia fidejussória até o valor de 30.000 €;
- reduzir em 40% o aluguel devido pelos meses de abril, maio e junho, e em 20% para os seguintes, de julho de 2020 até março de 2021.
Os princípios jurídicos aplicados pelo Tribunal foram os de:
- renegociação do valor da locação como dever de solidariedade entre as empresas;
- redução do aluguel como consequência de um vício superveniente a cargo do bem locado e da impossibilidade objetiva de fazer uso dele, já estabelecido pelo art. 1584 do Código Civil como princípio de repartição do risco determinado pela impossibilidade de usar o bem imóvel.
A renegociação dos contratos de locação comercial e das obrigações contratuais por meio das cláusulas dos contratos internacionais
Por mais que a decisão possa ser considerada quase “óbvia”, é importante esclarecer que os fatores jurídicos destacados pelo Juiz Singular são diversos e decisivos. Por exemplo, a decisão põe em evidência o princípio da “boa-fé contratual“, que integra o contrato mesmo quando não prevista pelas partes, e em razão da qual subsiste a obrigação de renegociar o contrato de locação diante de eventos imprevisíveis que independem da vontade delas e que alteram seus pressupostos. Caso uma das partes queira se subtrair à obrigação de renegociação, é admissível, portanto, a ação judicial para o pedido de redução do valor da locação por onerosidade excessiva superveniente, impossível de determinar previamente e à qual fazer frente com a atividade exercida no estabelecimento comercial. E, além disso, o fato de certo modo revolucionário produzido pela sentença é que o Juiz intervém não apenas para constatar a existência do princípio abstrato da boa-fé, mas também para determinar concretamente qual deve ser a medida econômica de sua aplicação.
A medida estabelecida pelo Juiz singular de Roma em sua sentença levou em consideração o fato de que o locatário é obrigado pelo Estado a observar as restritivas medidas de contenção do vírus, que independem de sua vontade. Por isso, a redução do valor do aluguel é justificada pelo fechamento imposto do estabelecimento, pelas despesas com a aquisição dos equipamentos de contenção e pela redução da atividade comercial, que só pode ser exercida de modo limitado, alterando as condições e os pressupostos considerados e aceitos no momento da celebração do contrato de locação comercial.
Ao longo dos meses, a decisão evidentemente abriu uma frente que foi envolvendo gradualmente diferentes setores do comércio e as respectivas obrigações contratuais, a ponto de levar a Corte de Cassação a produzir o relatório temático n. 56/2020 em matéria de direito “emergencial” anti-Covid-19 no âmbito contratual e concursal. O relatório justifica a renegociação dos contratos de locação comercial remetendo expressamente à causa da emergência da Covid, uma vez que as cláusulas previstas no momento da assinatura do contrato se tornaram excessivamente onerosas para os empresários.
Modelo de carta de solicitação de redução do valor da locação
Orientação jurídica para a renegociação dos contratos e modalidades seguidas pelos advogados que atuam em contratos empresariais
A Corte de Cassação, com seus Juízes, acolheu o entendimento segundo o qual, em razão da Covid, as partes devem conduzir tratativas para modificar o contrato e que, em caso de recusa injustificada do locador em chegar a um acordo nas tratativas ou em caso de resultado negativo destas, o empresário locatário pode requerer ao juiz uma decisão que estabeleça as novas condições do contrato.
Por fim, partindo dos mesmos pressupostos e envolvendo as hipóteses dos contratos internacionais, os advogados que se dedicam a tutelar os interesses das grifes de moda e especializados no âmbito do fashion law estão se empenhando em revisar as cláusulas com o retail, os vendedores no varejo e os fornecedores após a pandemia, na tentativa de proteger as empresas de moda de qualquer imprevisto, inserindo nos contratos cláusulas ad hoc. De março em diante, são diversas as situações que foram enfrentadas pelos advogados consultores das grifes de moda por meio da mediação, com o resultado de renegociar os contratos internacionais relativamente às relações e obrigações:
- para o fornecimento e subfornecimento, com a inserção de cláusulas adaptadas pelos advogados ao aumento exponencial da venda digital online;
- que ligam as grifes de moda às empresas de logística e transporte, para garantir condições mais favoráveis diante do aumento do volume de trabalho determinado pelo incremento das vendas online;
- com influencers e testimonials que cuidam da comunicação da marca, aos quais se pediu para inserir a morality clause, ou seja, as cláusulas éticas, para impedir a divulgação, por meio das redes sociais, de comportamentos contrários às medidas de contenção do contágio determinadas pelos órgãos institucionais.
Portanto, também para as empresas do setor de moda e para compromissos contratuais bem mais importantes do que a redução do valor da locação, a Covid-19 fez saltar ao topo da lista de prioridades o tema da contratualística e da revisão dos contratos firmados com os vendedores no varejo, com os fornecedores, com os influencers e com as empresas de logística, também na perspectiva de prevenir litígios futuros.
