El Covid 19 sacudió las tranquilas aguas del derecho y de la amplia materia de los contratos internacionales relativos a la solicitud de reducción del canon de arrendamiento comercial y las consolidadas adquisiciones jurídicas en materia de contratos internacionales, en razón de la naturaleza del evento pandémico, considerado la más estrepitosa conmoción de nuestras vidas desde la Segunda Guerra Mundial en adelante. Sobre la base de la emergencia por el Coronavirus y de las consecuencias del cierre total, ya desde los primeros días del confinamiento, la sociedad arrendataria de un inmueble destinado a uso comercial como restaurante presentó un recurso mediante el cual había solicitado al Tribunal de Roma que interviniera para ordenar a la sociedad arrendataria:
- no ejecutar la fianza otorgada en garantía del pago del canon;
- reducir a partir de abril en un 50% y durante 12 meses, el canon acordado.
En prueba de que nada es para siempre y de que incluso las certezas del derecho se ponen en discusión frente a emergencias apocalípticas, colectivas e inesperadas, el Tribunal de Roma, mediante auto del 27.08.2020, acogió las solicitudes de la sociedad arrendataria, estableciendo:
- suspender la garantía fideiusoria hasta el importe de 30.000€;
- reducir en un 40% el canon adeudado por los meses de abril, mayo y junio, y en un 20% para los siguientes, desde julio de 2020 hasta marzo de 2021.
Los principios jurídicos aplicados por el Tribunal fueron los de:
- renegociación del canon de arrendamiento como deber de solidaridad entre las empresas;
- reducción del canon como consecuencia de un vicio sobrevenido que afecta al bien arrendado y de la imposibilidad objetiva de hacer uso de él, ya establecido por el 4. art. 1584 c.c como principio de reparto del riesgo determinado por la imposibilidad de usar el bien inmueble.
La renegociación de los contratos de arrendamiento comercial y de las obligaciones contractuales a través de las cláusulas de los contratos internacionales
Aunque la decisión pueda considerarse casi «obvia» es bueno precisar que los factores jurídicos destacados por el Juez unipersonal son varios y decisivos. Por ejemplo, la decisión pone de relieve el principio de la «buena fe contractual» que integra el contrato, aunque no esté prevista por las partes, y en virtud del cual existe la obligación de renegociar el contrato de arrendamiento en razón de acontecimientos imprevisibles que son independientes de su voluntad y que alteran sus presupuestos. En caso de que una de las partes quiera sustraerse a la obligación de renegociación, resulta admisible, por lo tanto, la acción judicial para solicitar la reducción del canon de arrendamiento por excesiva onerosidad sobrevenida, imposible de determinar de antemano y a la que hacer frente con la actividad desarrollada en el local comercial. Y además, el hecho, en cierto modo revolucionario, que ha producido la sentencia es que el Juez interviene no solo para constatar la existencia del principio abstracto de la buena fe, sino también para determinar en concreto cuál debe ser la medida económica de su aplicación.
La medida dispuesta por el Juez unipersonal de Roma en su sentencia tuvo en cuenta el hecho de que el arrendatario está obligado por el Estado a observar las restrictivas medidas de contención del virus, que son independientes de su voluntad. Por lo que la reducción del canon de alquiler se justifica por el cierre impuesto del local, por los gastos de dotación de los dispositivos de contención y por la reducción de la actividad comercial, que solo puede llevarse a cabo de manera limitada, alterando las condiciones y los presupuestos tenidos en cuenta y aceptados en el momento de la firma del contrato de arrendamiento comercial.
Con el paso de los meses, el auto abrió evidentemente un frente que fue involucrando progresivamente a diversos sectores del comercio y las correspondientes obligaciones contractuales, hasta llevar a la Corte de Casación a elaborar el informe temático n. 56/2020 en materia de derecho «de emergencia» anti-Covid 19 en el ámbito contractual y concursal. El informe justifica la renegociación de los contratos de arrendamiento comercial remitiéndose expresamente a la causa de la emergencia por el Covid, dado que las cláusulas previstas en el momento de la firma del contrato se volvieron demasiado onerosas para los empresarios.
Modelo de carta de solicitud de reducción del canon de arrendamiento
Orientación jurídica para la renegociación de los contratos y modalidades seguidas por los abogados que se ocupan de contratación empresarial
La Corte de Casación, junto con sus jueces, ha acogido la orientación según la cual, en razón del Covid, las partes deben llevar a cabo negociaciones para modificar el contrato y que, en caso de negativa injustificada del arrendador a entablar dichas negociaciones o en caso de resultado negativo de las mismas, el empresario arrendatario puede solicitar al juez una resolución que determine las nuevas condiciones del contrato.
Por último, partiendo de los mismos presupuestos e incidiendo en los supuestos de los contratos internacionales, los abogados que se ocupan de proteger los intereses de las casas de moda y especializados en el ámbito del fashion law se están comprometiendo a revisar las cláusulas con los retailers, los vendedores minoristas y los proveedores tras la pandemia, en un intento de proteger a las empresas de moda de cualquier imprevisto, introduciendo en los contratos cláusulas ad hoc. Desde marzo en adelante son varias las situaciones que han sido abordadas por los abogados asesores de las casas de moda a través de la mediación, con el resultado de renegociar los contratos internacionales en relación con las relaciones y obligaciones:
- de suministro y subsuministro, con la introducción de cláusulas adaptadas por los abogados al incremento exponencial de la venta digital online;
- que vinculan a las casas de moda con las empresas de logística y transporte, para garantizar condiciones más favorables dado el incremento del volumen de trabajo determinado por el incremento de las ventas online;
- con influencers y testimoniales que se ocupan de la comunicación de la marca, a quienes se les ha pedido incluir las morality clause, es decir, las cláusulas éticas, para impedir la difusión a través de las redes sociales de comportamientos contrarios a las medidas de contención del contagio dispuestas por los organismos institucionales.
Por lo tanto, también para las empresas del sector de la moda y para compromisos contractuales mucho más importantes que la reducción del canon de arrendamiento, el Covid-19 ha hecho que el tema de la contratación y de la revisión de los contratos suscritos con los vendedores minoristas, con los proveedores, con los influencers y con las empresas de logística salte a lo más alto de la lista de prioridades, también con vistas a prevenir futuros litigios.
