Si la empresa constructora no entrega las obras en los plazos pactados, estamos ante un incumplimiento contractual: el comitente puede solicitar la finalización de la obra o bien la resolución del contrato de obra y, en ambos casos, la indemnización de los daños por el retraso (alquileres pagados de más, doble suministro de servicios, mayores costos, pérdida de beneficios fiscales, etc.). Cuando las obras nunca llegan a entregarse, la cuestión del “plazo esencial” a menudo pasa a un segundo plano: el problema no es un retraso “tolerable”, sino una obra nunca terminada ni puesta a disposición. La Corte de Casación, en varias ocasiones, ha reiterado que en caso de falta de finalización no se razona como “vicios de la obra terminada”, sino con las reglas generales del incumplimiento (arts. 1453 y 1455 del Código Civil italiano), por lo tanto con remedios más directos para el comitente.
1) Cuándo el retraso se convierte en incumplimiento: la regla práctica
En el contrato de obra privado (reformas, trabajos de construcción, remodelaciones, instalaciones), la obligación principal de la empresa es realizar la obra (ejecutarla y terminarla. A veces, debido a subcontrataciones, se produce la falta de entrega). La “entrega” es un paso material posterior: significa poner la obra terminada a disposición del comitente.
Aquí la distinción entre los términos jurídicos es fundamental:
- Finalización = la obra está terminada (o se ha completado la fase pactada)
- Entrega (traditio) = la obra terminada se pone materialmente a disposición del comitente
- Aceptación = el comitente expresa (incluso mediante actos concluyentes) su conformidad con la obra, con efectos importantes (por ejemplo, pago, vicios aparentes, etc.)
👉 Por lo tanto, si la empresa no termina la obra, no estamos ante el escenario clásico de “obra entregada con defectos”: estamos ante el escenario de “obra no terminada”, y aquí entran en juego los remedios más contundentes del incumplimiento.
2) Plazos de entrega: ¿esenciales o no?
Si la empresa constructora no respeta los plazos de entrega y nos encontramos ante un retraso en la entrega de las obras, ¿qué hay que hacer?
La respuesta práctica es la siguiente:
- Si en el contrato el plazo se indica como esencial (o lo es por naturaleza, porque la fecha es decisiva: por ejemplo, debe entrar a vivir en la casa antes de una fecha determinada), el retraso puede legitimar más fácilmente la resolución del contrato.
- Si no es esencial, normalmente se procede con la constitución en mora y/o el requerimiento de cumplimiento (diffida ad adempiere).
Pero atención: cuando las obras nunca llegan a entregarse (obra paralizada, abandono, trabajos incompletos), el debate sobre “plazo esencial sí/no” a menudo pierde peso: aquí no está sufriendo un retraso de “unos días más”, está sufriendo la falta de finalización y de entrega.
3) Qué puede hacer el comitente: cumplimiento, resolución, indemnización
La pregunta es: “¿puedo resolver el contrato de obra por retraso?” Sí, pero hay que hacerlo de la manera correcta:
A) Solicitar la finalización de las obras
Si todavía quiere que sea esa empresa la que termine (o quiere cerrar con menos conflicto), puede exigir el cumplimiento: “termine las obras antes de X”.
B) Solicitar la resolución del contrato por incumplimiento
Si el retraso es grave, si la empresa no es fiable, o si la obra está de hecho paralizada, puede solicitar la resolución. La Corte de Casación ha aclarado que, cuando la obra no está terminada, el comitente puede actuar conforme a la normativa general de los arts. 1453 y 1455 del Código Civil italiano, sin quedar “condicionado” por la normativa especial sobre vicios de la obra terminada (arts. 1667–1668 del Código Civil italiano).
C) Solicitar la indemnización de daños por retraso (incluso sin resolución)
Punto crucial: la indemnización por el daño derivado del retraso de las obras puede solicitarse incluso cuando no resuelve el contrato de inmediato, si la conducta de la empresa le ha causado daños concretos (costos extra, pérdidas, etc.).
4) El requerimiento de cumplimiento (diffida ad adempiere): la herramienta que “desbloquea” la situación
El requerimiento de cumplimiento (art. 1454 del Código Civil italiano) suele ser el paso más eficaz cuando la empresa gana tiempo o promete sin concretar.
En la práctica debe procederse con:
- Reclamación escrita de los retrasos / incumplimientos
- Concesión de un último plazo (claro y realista)
- Aviso de que, si no cumple, solicitará la resolución y la indemnización
Es una herramienta “sencilla”, pero debe redactarse bien con la asistencia del abogado: debe ser coherente con el contrato y con el estado real de la obra.
5) Qué daños puede reclamar: ejemplos concretos (los que el juez realmente tiene en cuenta)
Aquí las búsquedas son muy directas: “indemnización por retraso en la entrega de obras”, “qué daños puedo reclamar a una empresa constructora”.
Por lo general, los daños más sólidos (porque son documentables) por los que solicitar la indemnización por retraso en la entrega de las obras son:
- Alquileres pagados porque no puede entrar a vivir en la casa
- Doble suministro de servicios (paga servicios en dos inmuebles)
- Depósito de muebles / mudanzas postergadas
- Mayores costos para completar las obras con otra empresa
- Pérdida de beneficios fiscales vinculados al uso del inmueble (por ejemplo, beneficios por “primera vivienda”, exenciones locales)
- Daño por falta de disfrute (cuando puede demostrarse de forma seria)
Caso de estudio (real, con datos anonimizados) llevado por el Bufete Damiani&Damiani
En un litigio gestionado por nuestro Bufete, la solicitud de indemnización por retraso fue admitida con independencia de la discusión sobre la esencialidad del plazo, porque las obras nunca habían sido entregadas: entre los conceptos de daño, el juez reconoció:
- los alquileres desde el primer día de retraso hasta la exclusión de la empresa;
- el doble suministro de servicios;
- la pérdida de beneficios fiscales (IMU por primera vivienda);
- el daño por incumplimiento contractual, con un importe total reconocido de aproximadamente 100.000 euros.
6) Cláusula penal por retraso: cuándo conviene y qué NO resuelve
Si en el contrato hay una cláusula penal (por ejemplo, 100€/día), a menudo le evita una batalla sobre la cuantificación del daño: basta con probar los días de retraso y la penalidad “se devenga”.
Pero atención:
- La penalidad cubre lo pactado. Si su daño real es mayor (alquileres, servicios, etc.), puede tener interés en solicitar daños adicionales.
- Si la obra no se termina, la penalidad no “salva” a la empresa del incumplimiento: usted igualmente puede actuar por resolución e indemnización conforme a las reglas generales.
7) “¿Puedo dejar de pagar?” y otras preguntas frecuentes
Pregunta: ¿Puedo negarme a pagar si la empresa está en retraso?
Depende. Si el contrato prevé pagos por SAL (estado de avance de obra), puede impugnar formalmente el SAL y pagar solo lo que se deba por obras realmente ejecutadas y correctas. Pero “bloquear todo” sin una estrategia puede volverse en su contra. Por lo general, se trabaja con una reclamación escrita + requerimiento de cumplimiento + verificación técnica/contable (cuando sea necesario).
Pregunta: ¿Cuánto debe durar el retraso para poder resolver el contrato?
No existe un número fijo de días: cuenta la gravedad y el impacto sobre el interés del comitente (art. 1455 del Código Civil italiano). Un retraso mínimo puede no ser suficiente; un retraso grave, obra paralizada, promesas incumplidas, falta de entrega… cambia todo.
Pregunta: ¿Qué hacer si la empresa abandona la obra?
De inmediato: reclamación escrita, constitución en mora/requerimiento de cumplimiento, recopilación de pruebas (fotos, peritajes, SAL), y evaluación rápida de si conviene sustituir a la empresa (a menudo sí). En estos casos el incumplimiento tiende a ser “evidente”, pero hay que “fundamentarlo” correctamente.
Pregunta: ¿Y si la empresa alega “culpa de fuerza mayor”?
En abstracto puede ser una defensa, pero debe ser probada y debe explicar realmente el nexo entre el hecho y la imposibilidad/el retraso. No basta con alegarlo: se necesitan elementos concretos (ordenanzas, bloqueos, imposibilidad técnica, etc.).
8) Qué hacer ahora: lista rápida de verificación para comitentes
La asistencia jurídica por retraso en las obras de un contrato de obra privado implica la presentación de documentos y acciones como:
- Aportar el contrato (pliego de condiciones, presupuestos, cronograma, modificaciones)
- Aportar las pruebas del retraso (correos electrónicos, WhatsApp, fotos, actas)
- Verificar si existe una cláusula penal y cómo está redactada
- Cuantificar los daños: alquileres, servicios, gastos extra (todo con comprobantes)
- Enviar una reclamación formal y, si es necesario, un requerimiento de cumplimiento
- Evaluar la resolución y el cambio a otra empresa
- Plantear la solicitud de indemnización por daños derivados del retraso de forma documentada
9) Cuándo conviene consultar a un abogado (spoiler: antes de quemar movimientos)
El momento adecuado es cuando:
- los plazos pactados ya se han incumplido de forma grave
- la empresa va “dando largas” (promesas, aplazamientos, obra paralizada)
- teme tener que cambiar de empresa
- desea solicitar una indemnización (porque es necesario plantear bien las pruebas y el nexo causal)
Una intervención legal oportuna suele evitar el error clásico: dejar pasar meses “de palabra” y luego llegar tarde con la documentación y las reclamaciones.
Preguntas frecuentes finales (para incluir también como bloque de FAQ en la página)
1) ¿Un retraso en la entrega de las obras es siempre incumplimiento?
Si supera el plazo acordado y es imputable a la empresa, sí: puede constituir incumplimiento y activar los remedios (cumplimiento/resolución + indemnización).
2) ¿Puedo solicitar una indemnización aunque no resuelva el contrato de inmediato?
Sí, si tiene daños demostrables causados por el retraso.
3) Si las obras nunca llegan a entregarse, ¿debo demostrar que el plazo era esencial?
A menudo la falta de entrega/finalización hace que esta cuestión pierda relevancia: el punto central es la obra no terminada y el incumplimiento.
4) ¿Qué daños son más fáciles de obtener?
Alquileres, doble suministro de servicios, depósito de muebles, costos extra y otros gastos documentados.
5) ¿Basta con la penalidad por retraso?
Depende: es útil, pero si el daño real es superior o la obra no se termina, puede ser necesaria una acción más amplia.
¿Quiere transformar su caso en una reclamación sólida (y bien “cuantificada”)?
Si tiene una obra en retraso, trabajos no entregados o una empresa que no respeta el contrato, la asistencia jurídica sirve sobre todo para dos cosas:
- poner en marcha los remedios adecuados (requerimiento/resolución) sin pasos en falso,
- plantear la indemnización con pruebas y conceptos correctamente calculados (los que el juez realmente reconoce).
Utilice el formulario de contacto y envíe los 3 datos esenciales: fecha del contrato, plazo de entrega previsto, estado actual de la obra. Nos pondremos en contacto con usted para ofrecerle la consulta jurídica en línea.
