Due diligence imobiliária jurídica, urbanística e fiscal na Itália para compradores argentinos
A due diligence imobiliária para investidores estrangeiros na Itália é a atividade de consultoria jurídica necessária para títulos de propriedade e posse, continuidade das transcrições, consultas hipotecárias e cadastrais, conformidade urbanística e de construção, instalações técnicas, para o exame dos regulamentos condominiais, para a verificação da existência ou não, sobre os imóveis, de ônus fiscais ou de outra natureza e do estado locatício. O resultado técnico-jurídico do laudo condiciona as cláusulas do contrato preliminar, as condições do contrato de venda, as eventuais condições suspensivas. A partir do contrato de transcrição, a due diligence assegura a função de garantia da transcrição do preliminar, como proteção contra prejuízos posteriores.
Investidores imobiliários argentinos na Itália: panorama jurídico e condição de reciprocidade (MAECI)
O estrangeiro pode adquirir direitos imobiliários na Itália se existir a condição de reciprocidade com o país no qual tem residência (art. 16 disp. prel. c.c.). O MAECI esclarece que o estrangeiro “é admitido a gozar dos direitos civis atribuídos ao cidadão italiano, sob condição de reciprocidade”, salvo leis especiais: para a Argentina a prática permite a aquisição com verificação prática confiada a tabelião ou advogado.
Processo de compra: proposta → contrato preliminar (transcrição) → escritura notarial
O fluxo típico da compra de uma casa na Itália prevê:
- identificação do imóvel graças à consultoria jurídica na Itália;
- verificação de due diligence sobre o imóvel;
- proposta com sinal;
- contrato preliminar/compromisso com cláusulas de salvaguarda;
- financiamento, empréstimos e instrumentos bancários/financeiros para a compra;
- transcrição do preliminar para máxima proteção;
- escritura notarial;
- registros/publicidade legal da venda imobiliária.
Compliance antilavagem de dinheiro e rastreabilidade dos fundos (D.Lgs. 231/2007)
No momento da compra, o advogado que conduz a due diligence e a intermediação da compra/venda é obrigado a realizar a devida diligência sobre os fundos envolvidos e a garantir a rastreabilidade dos fluxos de dinheiro recebidos, verificar a origem lícita dos fundos e rastrear os pagamentos. As salvaguardas e obrigações são estabelecidas pelo D.Lgs. 231/2007 e pela prática do setor. A fim de observar as normas previstas, é aconselhável preparar um dossiê com extratos, transferências bancárias e comprovantes dos valores utilizados na compra.
Procuração e apostila para comprar o imóvel a distância, presencialmente ou por residência eletiva
Compra a distância
Se você não puder estar presente, outorgue, para a compra, procuração especial a advogado na Itália; para ter eficácia na Itália, é necessária a Apostila segundo a Convenção da Haia de 1961, que substitui a legalização tradicional por um certificado padronizado. Avalie a celebração do ato bilíngue e a presença de intérprete na escritura. hcch.net+1
Compra de imóvel presencialmente na Itália
Se, ao contrário, você quiser estar presente na assinatura do contrato de compra ou quiser ver o imóvel a ser adquirido antes da assinatura da escritura, pode ir à Itália com um visto de turista ou com uma autorização de entrada com o Cartão Azul UE para investidores estrangeiros.
Residência eletiva na Itália e programas de incentivo para a compra da primeira casa
Outra possibilidade é a solicitação de residência eletiva na Itália para a compra da “primeira casa”, que permite a inscrição no registro da população residente na Itália e a redução dos impostos da escritura e do registro.
Preços e rendimentos: OMI e locações (cedolare secca)
Para estimar valores e aluguéis, use o Banco de Dados OMI da Agenzia delle Entrate (cotações por zona e tipologia, atualizadas semestralmente). Para imóveis residenciais, a cedolare secca (regime fiscal opcional de alíquota fixa sobre aluguéis) é um regime opcional que substitui o IRPEF, os adicionais, o imposto de registro e o selo (nas condições previstas). Complemente os dados do OMI com análises de demanda turística/setorial.
Resumindo sobre a consultoria jurídica imobiliária Argentina–Itália e due diligence
- Um investidor argentino pode comprar imóveis na Itália com base na condição de reciprocidade. O advogado na Itália verifica a aplicabilidade das condições de reciprocidade ao caso concreto.
- A due diligence imobiliária serve para eliminar os riscos sobre os títulos de propriedade, sobre a presença de eventuais hipotecas/penhoras, sobre a conformidade urbanística e das instalações, sobre as regras condominiais e sobre o estado locatício do imóvel antes de celebrar o contrato
- Os documentos mínimos a serem obtidos antes do contrato preliminar são o título de proveniência do imóvel, as consultas hipotecárias e cadastrais, a planta em conformidade com as normas urbanísticas, o APE, a eventual habite-se (não obrigatório para a compra), o regulamento condominial, as eventuais despesas que recaem sobre o imóvel.
- A transcrição do contrato preliminar de venda é recomendada quando o valor é relevante, pois oferece uma proteção real contra eventuais prejuízos existentes sobre o imóvel até a escritura.
- O sinal pago na celebração do contrato preliminar de venda é confirmatório ou é a título de arrependimento. Com o sinal confirmatório, quem descumprir perde o valor pago, ou paga o dobro se quem descumprir for o vendedor. É aconselhável inserir também as cláusulas de salvaguarda.
- Na celebração do contrato, é necessário observar as cautelas de prevenção à lavagem de dinheiro. O advogado aplica a devida diligência nos termos do D.Lgs. 231/2007, que obriga a comprovar a origem lícita dos fundos e os pagamentos rastreáveis. A compra não pode ser concluída em dinheiro.
- A compra do imóvel pode ser concluída a distância a partir da Argentina graças à procuração especial notarial, emitida na Argentina, munida de Apostila nos termos da Conv. Haia 1961 e, se necessário, da tradução juramentada; no ato, também é possível contar com intérprete de confiança no momento da escritura notarial.
- A estimativa dos preços, dos aluguéis, das avaliações econômicas sobre a compra do imóvel, dos custos de eventual reforma e da demanda locatícia pode ser verificada com as cotações OMI da Agenzia delle Entrate por zona e tipologia.
- A tributação sobre a compra é a das despesas notariais de escritura, do imposto de registro e do IVA, do imposto hipotecário-cadastral. A tributação do regime de posse é a do IMU/TARI, quando devidos, e, sobre os aluguéis residenciais, a da cedolare secca, se estiverem presentes os requisitos.
- Se você quiser converter o imóvel adquirido para uso de hospedagem de curta duração e B&B deve verificar as regras regionais/municipais, a existência e/ou necessidade do código identificador, os limites condominiais, os requisitos higiênico-sanitários/de segurança contra incêndio.
- Por fim, para a compra você pode obter um financiamento como não residente ou como “residente primeira casa”. Para o financiamento não residente você pode obter os fundos necessários com LTV e análise seletiva. Solicite a pré-aprovação antes de assinar propostas vinculantes. Para a compra da primeira casa você pode obter facilmente a autorização de residência e taxas de financiamento facilitadas.
- Para a compra de um imóvel na Itália você vai precisar da assistência de um advogado e de um tabelião. O tabelião garante legalidade, publicidade e os registros do ato. O advogado estrutura a due diligence, negocia e protege contratualmente o investidor.
