Due diligence inmobiliaria legal, urbanística y fiscal en Italia para compradores argentinos
La due diligence inmobiliaria para inversores extranjeros en Italia es la actividad de asesoramiento jurídico requerida para los títulos de propiedad y posesión, continuidad de las inscripciones registrales, consultas hipotecarias y catastrales, conformidad urbanística y de edificación, de instalaciones, para el examen de los reglamentos del condominio, para la verificación de la existencia o no, respecto de los inmuebles, de cargas fiscales o de otro tipo y del estado locativo. El resultado técnico-jurídico de la pericia condiciona las cláusulas del contrato preliminar, las condiciones del contrato de compraventa, las eventuales condiciones suspensivas. A partir del contrato de inscripción registral, la due diligence garantiza la función de protección de la inscripción registral del preliminar, como resguardo frente a perjuicios posteriores.
Inversores inmobiliarios argentinos en Italia: marco legal y condición de reciprocidad (MAECI)
El extranjero puede adquirir derechos inmobiliarios en Italia si existe la condición de reciprocidad con el país en el que tiene su residencia (art. 16 disp. prel. c.c.). El MAECI aclara que el extranjero “está admitido a gozar de los derechos civiles atribuidos al ciudadano italiano, a condición de reciprocidad”, salvo leyes especiales: para la Argentina la práctica permite la compra con verificación práctica encomendada a notario o abogado.
Proceso de compra: propuesta → contrato preliminar (inscripción registral) → escritura notarial
El flujo típico de la compra de una vivienda en Italia prevé:
- identificación del inmueble gracias al asesoramiento jurídico en Italia;
- verificación due diligence sobre el inmueble;
- propuesta con arras;
- contrato preliminar/compromiso con cláusulas de salvaguardia;
- hipoteca, préstamos e instrumentos bancarios/financieros para la compra;
- inscripción registral del preliminar para máxima protección;
- escritura notarial;
- inscripciones/publicidad legal de la venta inmobiliaria.
Compliance antilavado de activos y trazabilidad de los fondos (D.Lgs. 231/2007)
En el momento de la compra, el abogado que se encarga de la due diligence y de la intermediación en la compraventa está obligado a realizar la verificación adecuada de los fondos comprometidos y a garantizar la trazabilidad de los flujos de dinero entrantes, a verificar el origen lícito de los fondos y a trazar los pagos. Los resguardos y las obligaciones están fijados por el D.Lgs. 231/2007 y por la práctica del sector. A fin de cumplir con la normativa prevista, es aconsejable preparar un dossier con extractos, transferencias y comprobantes de las sumas comprometidas para la compra.
Poder y apostilla para comprar el inmueble a distancia, en persona o por residencia electiva
Compra a distancia
Si no puede estar presente, otorgue para la compra un poder especial ante un abogado en Italia; para su eficacia en Italia se requiere la Apostilla según el Convenio de La Haya de 1961, que sustituye la legalización tradicional por un certificado estándar. Evalúe la firma del acto bilingüe y la presencia de un intérprete en la escritura. hcch.net+1
Compra del inmueble en persona en Italia
Si en cambio desea estar presente en la firma del contrato de compra o desea ver el inmueble que va a adquirir antes de la firma de la escritura, puede trasladarse a Italia ya sea con una visa turística o con un permiso de entrada mediante la Tarjeta Azul UE para inversores extranjeros.
Residencia electiva en Italia y programas de beneficios para la compra de primera vivienda
Otra posibilidad es la solicitud de residencia electiva en Italia para la compra de la «primera vivienda», que permite la inscripción en el registro de la población residente en Italia y beneficios en los impuestos de la escritura y los de registro.
Precios y rendimientos: OMI y alquileres (cedolare secca)
Para estimar valores y alquileres, utilice la Base de datos OMI de la Agenzia delle Entrate (cotizaciones por zona y tipología, actualizadas semestralmente). Para el uso residencial, la cedolare secca (régimen de tributación fija sobre los alquileres) es un régimen opcional que sustituye al IRPEF, los recargos, el impuesto de registro y el de timbre (en las condiciones previstas). Complemente los datos de la OMI con un análisis de la demanda turística/sectorial.
En resumen, sobre el asesoramiento jurídico inmobiliario Argentina–Italia y la due diligence
- Un inversor argentino puede adquirir inmuebles en Italia en función de la condición de reciprocidad. El abogado en Italia verifica la aplicabilidad de las condiciones de reciprocidad al caso concreto.
- La due diligence inmobiliaria sirve para eliminar los riesgos sobre los títulos de propiedad, sobre la presencia de eventuales hipotecas/embargos, sobre la conformidad urbanística y de las instalaciones, sobre las normas del condominio y sobre el estado locativo del inmueble antes de firmar el contrato
- Los documentos mínimos que se deben obtener antes del preliminar son el título de procedencia del inmueble, las consultas hipotecarias y catastrales, el plano conforme a las normas urbanísticas, el APE (certificado de eficiencia energética), la eventual habitabilidad (no obligatoria para la compra), el reglamento del condominio, los eventuales gastos que graven el inmueble.
- La inscripción registral del contrato preliminar de venta se recomienda cuando el importe es relevante, porque ofrece una protección real frente a los eventuales perjuicios existentes sobre el inmueble hasta la escritura.
- Las arras entregadas al firmar el preliminar de venta pueden ser confirmatorias o penitenciales. Con las arras confirmatorias, quien incumple pierde la suma entregada o paga el doble si quien incumple es el vendedor. Es aconsejable incluir también las cláusulas de salvaguardia.
- Al firmar el contrato es necesario observar las cautelas antilavado de activos. El abogado aplica la verificación adecuada conforme al D.Lgs. 231/2007, que obliga a acreditar el origen lícito de los fondos y los pagos trazables. La compra no puede cerrarse en efectivo.
- La compra del inmueble puede concluirse a distancia desde la Argentina gracias al poder especial notarial, otorgado en Argentina, provisto de Apostilla conforme al Conv. de La Haya de 1961 y, si es necesario, de traducción jurada; en el acto también es posible contar con un intérprete de confianza en la escritura notarial.
- La estimación de los precios, de los alquileres, de las valoraciones económicas sobre la compra del inmueble, de los costos de una eventual reforma y de la demanda locativa puede verificarse con las cotizaciones OMI de la Agenzia delle Entrate por zona y tipología.
- La tributación sobre la compra es la de los gastos notariales de la escritura, del impuesto de registro y el IVA, y del impuesto hipotecario-catastral. La tributación del régimen de tenencia es la del IMU/TARI, cuando corresponda, y sobre los alquileres residenciales la de la cedolare secca si se cumplen los requisitos.
- Si desea destinar el inmueble adquirido a uso turístico short-let y B&B debe verificar las normas regionales/municipales, la existencia y/o solicitud del código identificativo, los límites del condominio, los requisitos higiénico-sanitarios/contra incendios.
- Por último, para la compra puede obtener una hipoteca como no residente o como «residente primera vivienda». Para la hipoteca de no residente puede obtener los fondos necesarios con LTV e instrucción selectiva. Solicite la preaprobación antes de firmar propuestas vinculantes. Para la compra de la primera vivienda puede obtener fácilmente el permiso de residencia y tasas de hipoteca preferenciales.
- Para la compra de un inmueble en Italia necesitará la asistencia de un Abogado y de un notario. El notario garantiza la legalidad, la publicidad y las inscripciones del acto. El abogado organiza la due diligence, negocia y protege contractualmente al inversor.
