Definir quién grava qué y cómo funciona el Convenio Italia–Argentina para evitar la doble imposición, qué impuestos se pagan en Italia sobre la compra/posesión y los cánones de casas y bienes inmuebles, establecer qué obligaciones permanecen en Argentina sobre los impuestos a pagar sobre los bienes y las rentas en el exterior (Bienes Personales y rentas del exterior), documentar los créditos fiscales y los flujos financieros son compromisos que pueden definirse gracias a los acuerdos bilaterales y a los convenios suscritos por los 2 Estados Argentina-Italia.
Acuerdos internacionales y «reciprocidad» aplicada a la doble imposición
Por «reciprocidad» entonces, se entiende la simetría de reconocimiento de los procedimientos jurídicos entre Estados: Italia tiene el derecho primario de imposición sobre las rentas inmobiliarias provenientes de inmuebles situados en Italia; Argentina, Estado de residencia del contribuyente, reconoce el gravamen extranjero concediendo un crédito sobre lo efectivamente pagado en Italia dentro del límite del impuesto nacional. Esta lógica está codificada en el Protocolo Modificativo de 1997 que actualiza el art. 24(3) del Convenio de 1979. Es sobre esta base que se plantea la planificación fiscal transfronteriza del inversor argentino propietario en Italia.
Marco normativo de referencia: Italia vs Argentina en relación con bienes inmuebles y casas
El marco normativo de referencia para la tributación de los bienes de un argentino poseídos en Italia es sencillo:
Italia:
el inmueble situado en Italia se grava en Italia;
los cánones de locación son imponibles en Italia con el régimen ordinario o cedolare secca (régimen de tributación fija sustitutiva) para el residencial, o bien con reglas y trámites específicos que deben evaluarse con la asistencia del asesor fiscal (commercialista).
Argentina
para los residentes fiscales argentinos rige el principio de la tributación worldwide;
el inmueble en el extranjero se computa en el Bienes Personales y los cánones extranjeros en el IRPF;
el Convenio y los acuerdos fiscales existentes entre Argentina e Italia permiten amortizar los impuestos pagados en Italia dentro de ciertos límites y condiciones que deben evaluarse caso por caso
El Convenio Argentina-Italia para evitar la doble imposición: bases jurídicas y qué dice realmente
El Acuerdo Italia–Argentina en materia de doble tributación firmado en Roma el 15/11/1979 y ratificado en Italia con la L. 27/04/1982 n. 282(G.U. 27/05/1982), entró en vigor con la publicación en el G.U. el 18/02/1984. Gazzetta Ufficiale+1. Un Protocolo Modificativo fue firmado posteriormente en Bolonia el 03/12/1997 (publicado en el G.U. el 16/11/1999) sustituyó el art. 24(3) y aclaró que en Argentina, la doble imposición se elimina mediante crédito fiscal por los impuestos efectivamente pagados en Italia sobre la renta y, cuando corresponda, sobre el patrimonio dentro del límite del impuesto argentino correspondiente. Gazzetta Ufficiale
En términos simples, para el inversor argentino esto significa que:
si percibe cánones de locación, alquiler o una renta del inmueble que posee en Italia, paga los impuestos correspondientes en Italia (por ejemplo, IRPEF/cedolare secca). En Argentina puede amortizar dentro de cierto límite lo efectivamente pagado en Italia.
para los impuestos patrimoniales Argentina aplica Bienes Personales sobre los bienes en el extranjero. El crédito frente a Argentina es posible solo cuando se haya efectivamente pagado un «impuesto sobre el patrimonio» en Italia, salvo para el impuesto IMU, que es un impuesto municipal que no forma parte del ámbito del convenio. No obstante, es oportuno evaluar con el asesor local la imputabilidad y la documentación admisible.
Impuestos en Italia. Trámites para la compra, la posesión y la locación
Tanto para el contrato de compraventa, como para la posesión (contrato de compraventa de nuda propiedad o usufructo) y la locación o alquiler, en Italia está previsto el impuesto de registro – o el IVA si el vendedor o el poseedor del inmueble es una empresa – el eventual impuesto hipotecario y el catastral. Además, están previstos el otorgamiento de la escritura notarial (rogito) y los impuestos de registro del contrato.
Impuestos relativos a la sola posesión del bien inmueble
En el caso de la sola posesión del inmueble, los principales impuestos previstos son:
IMU y TARI. Para la vivienda principal – primera vivienda – del residente en Italia, no se paga el IMU. Para el inversor extranjero no residente, el inmueble es, por regla general, «segunda vivienda» y, por lo tanto, está previsto el pago del impuesto IMU.
Impuestos sobre la locación residencial
El impuesto previsto sobre el alquiler o la locación del inmueble es el del régimen sustitutivo sobre los cánones, es decir, la cedolare secca a la que se suman los de registro del contrato. Las alícuotas de la cedolare secca cambian con frecuencia y es necesario verificar periódicamente las eventuales actualizaciones.
Datos objetivos sobre los precios de compra de los inmuebles en Italia
El valor de un inmueble en Italia lo fija el mercado. Sin embargo, un buen parámetro de referencia sobre los precios de compra y el valor de los inmuebles por región y zona son las cotizaciones inmobiliarias OMI del Ministerio para verificar los valores de zona y la congruencia de los cánones.
Impuestos en Argentina — Qué declarar y cómo coordinar el crédito
Los inmuebles del contribuyente argentino poseídos en Italia se incluyen en Bienes Personales . La AFIP en Argentina publica periódicamente los valores, mínimos y las alícuotas para cada período fiscal.
4.2 Rentas inmobiliarias en el extranjero (cánones)
Al computarse en el IRPF, los cánones de inmuebles en Italia dan derecho al crédito fiscal por los impuestos italianos efectivamente pagados, dentro del límite (art. 24 según modificado en 1997). Conserve los comprobantes/F24 y la documentación de la AE. Ministero delle Finanze
4.3 Opción «repatriación» (cuando esté vigente)
La AFIP prevé supuestos en los que el reenvío de fondos (por ejemplo, el 5% de los bienes en el exterior) puede incidir en aspectos del gravamen; verifique siempre las páginas de la AFIP para conocer las condiciones y la duración de la medida en el período fiscal de referencia.
5) Flujos financieros y prevención del lavado de activos: la pieza que suele faltar
Abra una cuenta italiana para no residentes y programe las transferencias entrantes; acuerde con el notario la trazabilidad y la procedencia lícita de los fondos (debida diligencia).
Prepare un dossier documental para la AFIP (contratos registrados, recibos de impuestos italianos, CU/certificaciones, OMI): esto es lo que hace accionable el crédito fiscal en Argentina.
Evite el efectivo y los canales no trazables; alinee los tiempos de acreditación con la fecha de la escritura (rogito).
6) Checklist «crédito fiscal» para Argentina — qué conservar en el expediente
Para obtener el crédito fiscal y evitar la doble tributación sobre eventuales rentas de inmuebles poseídos en Italia y en la declaración de la renta en Argentina, es conveniente seguir la checklist y conservar:
Contrato de locación registrado en Italia + comprobantes de pago de los impuestos IRPEF o cedolare secca.
Copia del F24 y los comprobantes de pago, CU del inquilino o certificaciones del sustituto de impuesto si las hubiera.
Extracto OMI (zona/segmento) como respaldo de la congruencia de los cánones y del valor del inmueble.
Copias de los textos G.U./MEF (Convenio de 1979, L. 282/1982, Protocolo de 1997) para exhibir en caso de controles o consultas por parte de los organismos gubernamentales competentes.
Preguntas frecuentes sobre la imposición fiscal de los inmuebles y las rentas del exterior en Argentina
¿Puedo compensar en Argentina el IMU pagado en Italia?
En términos generales, no: el IMU es un tributo local italiano y normalmente no está incluido entre los impuestos sobre la renta/patrimonio cubiertos a los fines del crédito convencional; verifique de todos modos la práctica de la AFIP en su caso. (Indicación operativa basada en el art. 24 y la estructura de los tributos). Ministero delle Finanze+1
¿Los cánones de locación en Italia dan derecho a crédito en Argentina?
Sí, dentro de los límites del art. 24: puede descontar el impuesto efectivamente pagado en Italia (IRPEF/cedolare) del impuesto argentino correspondiente sobre las mismas rentas.
¿Dónde encuentro los valores oficiales para los cánones/valores de zona?
En la Banca dati OMI de la Agenzia delle Entrate (cotizaciones semestrales por Municipio/zonas).
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