Definire chi tassa cosa e come funziona la Convenzione Italia–Argentina per evitare le doppie imposizioni, quali imposte si pagano in Italia su acquisto/possesso e canoni di case e beni immobili, stabilire quali obblighi permangono in Argentina sulle tasse da pagare sui beni e redditi all’estero (Bienes Personales e redditi esteri), documentare i crediti d’imposta e i flussi finanziari sono impegni che possono essere definiti grazie agli accordi bilaterali e alle convenzioni stipulate dai 2 Stati Argentina-Italia.
Accordi internazionali e “reciprocità” applicata alla doppia imposizione
Per “reciprocità” quindi, si intende la simmetria di riconoscimento delle procedure giuridiche tra Stati: l’Italia ha il diritto primario di imposizione sui redditi immobiliari provenienti da immobili siti in Italia; l’Argentina, Stato di residenza del contribuente, riconosce il prelievo estero concedendo un credito su quanto effettivamente pagato in Italia entro il tetto dell’imposta nazionale. Questa logica è codificata nel Protocollo Modificativo 1997 che aggiorna l’art. 24(3) della Convenzione 1979. È su questa base che si imposta la pianificazione fiscale cross-border dell’investitore argentino proprietario in Italia.
Quadro normativo di riferimento: Italia vs Argentina relativo a beni immobili e case
Il quadro normativo di riferimento per la tassazione dei beni di un argentino posseduti in Italia è semplice:
Italia:
l’immobile situato in Italia è tassato in Italia;
i canoni di locazione sono imponibili in Italia con regime ordinario o cedolare secca per il residenziale, oppure con regole e adempimenti specifici da valutare con l’assistenza del commercialista.
Argentina
per i residenti fiscali argentini vale il principio della tassazione è worldwide;
l’immobile estero concorre al Bienes Personales e i canoni esteri all’IRPF;
la Convenzione e gli accordi fiscali esistenti tra Argentina e Italia consentono di ammortizzare le tasse pagate in Italia entro certi limiti e condizioni da valutare caso per caso
La convenzione Argentina Italia per evitare le doppie imposizioni: basi giuridiche e cosa dice davvero
L’Accordo Italia–Argentina in materia di doppia tassazione firmato a Roma il 15/11/1979 e ratificato in Italia con L. 27/04/1982 n. 282(G.U. 27/05/1982), è entrato in vigore con la pubblicazione in G.U. il 18/02/1984. Gazzetta Ufficiale+1. Un Protocollo Modificativo è stato successivamente firmato a Bologna il 03/12/1997 (pubblicato in G.U. 16/11/1999) ha sostituito l’art. 24(3) ed ha chiarito che in Argentina, la doppia imposizione si elimina con credito d’imposta per le imposte effettivamente pagate in Italia su reddito e, ove applicabile, sul patrimonio nel limite dell’imposta argentina corrispondente. Gazzetta Ufficiale
In parole semplici per l’investitore argentino significa che:
se percepisci canoni di locazione, affitto o un reddito dall’immobile posseduto in Italia, paghi le tasse corrispondenti in Italia (es. IRPEF/cedolare secca). In Argentina puoi ammortizzare entro un certo limite quanto effettivamente pagato in Italia.
per le imposte patrimoniali l’Argentina applica Bienes Personales sui beni all’estero. Il credito verso l’Argentina è possibile solo laddove sia stata effettivamente pagata un’“imposta sul patrimonio” in Italia tranne per la tassa IMU, che è imposta comunale che non rientra nel perimetro della convenzione. Tuttavia è opportuno valutare con il consulente locale la riconducibilità e la documentazione ammissibile.
Imposte in Italia. Adempimenti per acquisto, possesso, locazione
Sia per il contratto di acquisto, che per il possesso (contratto di compravendita nuda proprietà o usufrutto) e la locazione o affitto, in Italia è prevista l’imposta di registro – o IVA se il venditore o il possessore dell’immobile è un’impresa – l’eventuale tassa ipotecaria e quella catastale. Inoltre sono previsti il rogito notarile e imposte di registrazione del contratto.
Tasse relative al solo possesso del bene immobile
Nel caso di solo possesso dell’immobile le principali tasse previste sono:
IMU e TARI. Per l’abitazione principale – prima casa- del residente in Italia, l’IMU non si paga. Per l’investitore straniero non residente, l’immobile è di regola “seconda casa” e quindi è previsto il pagamento della Tassa IMU.
Tasse sulla locazione residenziale
La tassa prevista sui da affitto o locazione dell’immobile sono quelle del regime sostitutivo sui canoni ovvero la cedolare secca alla quale si aggiungono quelle di registrazione del contratto. Le aliquote sulla cedolare secca cambiano spesso e bisogna verificare periodicamente eventuali aggiornamenti.
Dati oggettivi sui prezzi di acquisto degli immobili in Italia
Il valore di un immobile in Italia è fissato dal mercato. Tuttavia un buon parametro di riferimento sui prezzi di acquisto e sul valore degli immobili per regione e zona sono le quotazioni immobiliari OMI del Ministero per verificare valori di zona e la congruità dei canoni.
Tasse in Argentina — Cosa dichiarare e come coordinare il credito
Gli immobili del contribuente Argentino posseduti in Italia rientrano nel Bienes Personales . L’AFIP in Argentina pubblica periodicamente i valori, minimi e le aliquote per ciascun periodo d’imposta.
4.2 Redditi immobiliari esteri (canoni)
Concorrendo all’IRPF, i canoni da immobile in Italia danno diritto al credito d’imposta per le imposte italiane effettivamente pagate, entro limite (art. 24 come modificato nel 1997). Conserva quietanze/F24 e documentazione AE. Ministero delle Finanze
4.3 Opzione “repatriación” (quando vigente)
AFIP prevede ipotesi in cui il reinvio fondi (ad es. 5% dei beni esteri) può incidere su aspetti del prelievo; controlla sempre le pagine AFIP per condizioni e durata della misura nel periodo d’imposta di riferimento.
5) Flussi finanziari e antiriciclaggio: il pezzo spesso mancante
Apri conto italiano per non residenti e programma i bonifici in ingresso; concorda con il notaio la tracciabilitàe la provenienza lecita dei fondi (adeguata verifica).
Prepara un dossier documentale per AFIP (contratti registrati, ricevute imposte italiane, CU/attestazioni, OMI): è ciò che rende azionabile il credito d’imposta in Argentina.
Evita contanti e canali non tracciati; allinea tempi valuta con la data del rogito.
6) Checklist “credito d’imposta” per l’Argentina — cosa tenere in cartella
Per ottenere il credito d’imposta ed evitare doppie tassazioni su eventuali redditi da immobili posseduti in Italia e sulla dichiarazione dei redditi in Argentina è opportuno seguire la checklist e conservare:
Contratto di locazione registrato in Italia + attestazioni di versamento imposte IRPEF o cedolare secca.
Copia dell’F24 e le quietanze di pagamento, CU del conduttore o certificazioni del sostituto d’imposta se presenti.
Estratto OMI (zona/segmento) a supporto di congruità dei canoni e del valore dell’immobile.
Copie dei testi G.U./MEF (Convenzione 1979, L. 282/1982, Protocollo 1997) da esibire in caso di controlli o interpelli da parte degli organi governativi preposti.
Domande frequenti sull’imposizione fiscale sugli immobili e i redditi esteri in Argentina
Posso compensare in Argentina l’IMU pagata in Italia?
In linea generale no: l’IMU è un tributo locale italiano e normalmente non rientra tra le imposte sul reddito/patrimonio coperte ai fini del credito convenzionale; verifica comunque la prassi AFIP sul tuo caso. (Indicazione operativa basata su art. 24 e struttura dei tributi). Ministero delle Finanze+1
I canoni di locazione in Italia danno diritto a credito in Argentina?
Sì, nei limiti dell’art. 24: puoi scomputare l’imposta effettivamente pagata in Italia (IRPEF/cedolare) dall’imposta argentina corrispondente sui medesimi redditi.
Dove trovo valori ufficiali per i canoni/valori di zona?
Nella Banca dati OMI dell’Agenzia delle Entrate (quotazioni semestrali per Comune/zone).
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