Due diligence immobiliare legale, urbanistica, fiscale in Italia per acquirenti Argentini
La due diligence immobiliare per investitori esteri in Italia è l’attività di consulenza legale richiesta per titoli di proprietà e possesso, continuità delle trascrizioni, visure ipotecarie e catastali, conformità urbanistica ed edilizia, impiantistica, per l’esame dei regolamenti condominiali, per la verifica dell’esistenza o meno in capo agli immobili di oneri fiscali o di altro genere e dello stato locativo. L’esito tecnico-giuridico della perizia condiziona le clausole del contratto preliminare, le condizioni del contratto di vendita, le eventuali condizioni sospensive. A partire dal contratto di trascrizione, la due diligence assicura la funzione di garanzia della trascrizione del preliminare, quale presidio contro pregiudizi successivi.
Investitori immobiliari argentini in Italia: quadro legale e condizione di reciprocità (MAECI)
Lo straniero può acquistare diritti immobiliari in Italia se sussiste la condizione di reciprocità con il Paese nel quale ha residenza (art. 16 disp. prel. c.c.). Il MAECI chiarisce che lo straniero “è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino italiano, a condizione di reciprocità”, salvo leggi speciali: per l’Argentina la prassi consente l’acquisto con verifica pratica rimessa a notaio o avvocato.
Processo di acquisto: proposta → preliminare (trascrizione) → rogito notarile
Il flusso tipico dell’acquisto di una casa in Italia prevede:
- individuazione dell’immobile grazie alla consulenza legale in Italia;
- verifica due diligence sull’immobile;
- proposta con caparra;
- preliminare/compromesso con clausole di salvaguardia;
- mutuo, prestiti e strumenti bancari/finanziari per l’acquisto;
- trascrizione del preliminare per massima tutela;
- rogito notarile;
- registrazioni/pubblicità legale della vendita immobiliare.
Compliance antiriciclaggio e tracciabilità dei fondi (D.Lgs. 231/2007)
Al momento dell’acquisto l’avvocato che cura la due diligence e la mediazione sulla compra/vendita è obbligato a svolgere adeguata verifica sui fondi impegnati e a garantire la tracciabilità dei flussi di denaro in ingresso, a verificare la provenienza lecita dei fondi e tracciare i pagamenti. I presìdi e gli obblighi sono fissati dal D.Lgs. 231/2007 e dalla prassi settoriale. Al fine di osservare le norme previste è opportuno preparare un dossier con estratti, bonifici e giustificativi delle somme impegnate per l’acquisto.
Procura e apostille per acquistare l’immobile a distanza, in presenza o per residenza elettiva
Acquisto a distanza
Se non puoi essere presente conferisci per l’acquisto procura speciale presso avvocato in Italia; per l’efficacia in Italia serve la Apostille secondo la Convenzione dell’Aia del 1961, che sostituisce la legalizzazione tradizionale con un certificato standard. Valuta la stipula dell’atto bilingue e dell’interprete in rogito. hcch.net+1
Acquisto immobile in presenza in Italia
Se invece vuoi essere presente alla stipula del contratto di acquisto o vuoi vedere l’immobile da acquistare prima della firma del rogito puoi recarti in Italia o con un visto turistico o con un permesso di entrata con la Carta Blu EU per investitori stranieri.
Residenza elettiva in Italia e programmi di agevolazione acquisto prima casa
Un’altra possibilità è la richiesta di residenza elettiva in Italia per acquisto “prima casa”, che consente l’iscrizione al registro della popolazione residente in Italia e agevolazione sulle tasse del rogito e quelle di registro.
Prezzi e rendimenti: OMI e locazioni (cedolare secca)
Per stimare valori e canoni usa la Banca dati OMI dell’Agenzia delle Entrate (quotazioni per zona e tipologia, aggiornate semestralmente). Per il residenziale, la cedolare secca è un regime opzionale che sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo (alle condizioni previste). Integra i dati OMI con analisi di domanda turistica/settoriale.
Per riassumere sulla consulenza legale immobiliare Argentina–Italia e due diligence
- Un investitore argentino può acquistare immobili in Italia in base alla condizione di reciprocità. L’avvocato in Italia verifica l’applicabilità delle condizioni di reciprocità al caso concreto.
- La due diligence immobiliare serve ad eliminare i rischi sui titoli di proprietà, sulla presenza di eventuali ipoteche/pignoramenti, sulla conformità urbanistica e degli impianti, sulle regole condominiali e sullo stato locativo dell’immobile prima di stipulare il contratto
- I documenti minimi da ottenere prima del preliminare sono l’atto di provenienza dell’immobile, le visure ipotecarie e catastali, la planimetria conforme alle regole urbanistiche, l’APE, l’eventuale agibilità (non obbligatoria per l’acquisto), il regolamento condominiale, le eventuali spese che gravano sull’immobile.
- La trascrizione del preliminare di vendita è consigliata quando l’importo è rilevante, perché offre una tutela reale contro i pregiudizi eventuali presenti sull’immobile fino al rogito.
- La caparra versata nella stipula del preliminare di vendita è confirmatoria ovvero penitenziale. Con la caparra confirmatoria chi inadempie perde la somma versata o paga il doppio se inadempie il venditore. È opportuno inserire anche le clausole di salvaguardia.
- Nella stipula del contratto è necessario osservare le cautele antiriciclaggio. L’avvocato applica l’adeguata verifica ai sensi del D.Lgs. 231/2007, che obbliga a dare prova della provenienza lecita dei fondi e dei pagamenti tracciabili. L’acquisto non può essere definito in contanti.
- L’acquisto dell’immobile può essere concluso a distanza dall’Argentina grazie alla procura speciale notarile, rilasciata in Argentina, munita di Apostille ai sensi della Conv. Aja 1961 e, se necessario, della traduzione giurata; in atto è possibile anche l’interprete di fiducia in sede di rogito notarile.
- La stima dei prezzi, dei canoni, delle valutazioni economiche sull’acquisto dell’immobile, dei costi di eventuale ristrutturazione e domanda locativa può essere verificata con le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate per zona e tipologia.
- La tassazione sull’acquisto è quella delle spese notarili di rogito, di imposta di registro e IVA, di ipoteca catastale. La tassazione del regime di possesso è quella dell’IMU/TARI, ove dovute, e sui canoni residenziali quella della cedolare secca se ricorrono i requisiti.
- Se vuoi convertire l’immobile acquistato a uso ricettivo short-let e B&B devi verificare le regole regionali/comunali, l’esistenza e/o richiesta del codice identificativo, i limiti condominiali, i requisiti igienico-sanitari/antincendio.
- Infine, per l’acquisto puoi ottenere un mutuo come non residente o come “residente prima casa”. Per il mutuo non residente puoi ottenere i fondi necessari con LTV e istruttoria selettiva. Richiedi la pre-delibera prima di firmare proposte vincolanti. Per l‘acquisto prima casa puoi ottenere facilmente il permesso di soggiorno e tassi mutuo agevolati.
- Per l’acquisto di un immobile in Italia avrai bisogno dell’assistenza di un Avvocato e di un notaio. Il notaio garantisce legalità, pubblicità e registrazioni dell’atto. L’avvocato imposta la due diligence, negozia e tutela contrattualmente l’investitore.
