Il Covid 19 ha sconvolto le chete acque del diritto e dell’ampia materia dei contratti internazionali relative alla richiesta di riduzione del canone di locazione commerciale e le consolidate acquisizioni giuridiche in materia di contratti internazionali, in ragione della natura dell’evento pandemico considerato il più clamoroso sconvolgimento delle nostre vite dalla seconda guerra mondiale in poi. Sulla base dell’emergenza da CoronaVirus e delle conseguenze della chiusura totale, già dai primi giorni di Lockdown, la società conduttrice di un’immobile adibito ad uso commerciale come ristorante depositò un ricorso con il quale aveva chiesto al Tribunale di Roma, di intervenire per ordinare alla società locataria di:
- non escutere la fideiussione prestata a garanzia del pagamento del canone;
- ridurre a partire da Aprile del 50% e per 12 mesi, il canone concordato.
A dimostrazione che niente è per sempre e che anche le certezze del diritto sono messe in discussione di fronte alle emergenze apocalittiche, collettive e inattese, il Tribunale di Roma, con ordinanza del 27.08.2020, ha accolto le richieste della società conduttrice stabilendo di:
- sospendere la garanzia fideiussoria fino all’importo di 30.000€;
- ridurre del 40% il canone dovuto per i mesi di aprile, maggio, giugno e del 20% per i successivi da luglio 2020, fino a marzo 2021.
I principi giuridici applicati da Tribunale sono stati quelli della:
- rinegoziazione del canone di locazione come dovere di solidarietà tra le imprese;
- riduzione del canone come conseguenza di un vizio sopravvenuto a carico del bene locato e dell’impossibilità oggettiva di farne uso, già stabilito dall’4. L’art. 1584 c.c come principio di ripartizione del rischio determinato dall’impossibilità di usare il bene immobile.
La rinegoziazione dei contratti di locazione commerciale e delle obbligazioni contrattuali attraverso le clausole dei contratti internazionali
Per quanto la decisione possa essere ritenuta quasi “ovvia” è bene precisare che i fattori giuridici messi in rilievo dal Giudice Monocratico sono diversi e decisivi. Per esempio, la decisione mette in risalto il principio della “buona fede contrattuale” che integra il contratto, anche se non prevista dalle parti e per le quali sussiste l’obbligo di rinegoziare il contratto di locazione in ragione di eventi imprevedibili che prescindono dalle loro volontà e che ne alterano i presupposti. Nel caso in cui una delle parti voglia sottrarsi all’obbligo di rinegoziazione è ammissibile, quindi, l’azione giudiziaria per la richiesta di riduzione del canone di locazione per sopravvenuta eccessiva onerosità, impossibile da determinare preventivamente e alla quale far fronte con l’attività svolta nel locale commerciale. Ed inoltre, il fatto per certi versi rivoluzionario che ha prodotto la sentenza è che il Giudice interviene non soltanto per accertare l’esistenza del principio astratto della buona fede, ma anche per determinare in concreto quale dev’essere la misura economica della sua applicazione.
La misura predisposta dal Giudice monocratico di Roma con la sua sentenza ha preso in considerazione il fatto che il conduttore è obbligato dallo Stato ad osservare le restringenti misure di contenimento del virus, che prescindono dalla sua volontà. Per cui la riduzione del canone d’affitto è giustificata dalla chiusura imposta del locale, dalle spese per la dotazione dei presidi di contenimento e dalla riduzione dell’attività commerciale che può essere condotta solo in modo contingentato, alterando le condizioni ed i presupposti presi in considerazione ed accettati al momento della stipula del contratto di locazione commerciale.
Nel corso dei mesi, l’ordinanza ha evidentemente aperto un fronte che ha via via coinvolto settori diversi del commercio e i relativi obblighi contrattuali, fino a spingere la Cassazione a produrre la relazione tematica n. 56/2020 in materia di diritto “emergenziale” anti-Covid 19 in ambito contrattuale e concorsuale. La relazione giustifica la rinegoziazione dei contratti di locazione commerciale espressamente richiamando la causa dell’emergenza Covid, dal momento che le clausole previste al momento della sottoscrizione del contratto sono diventate troppo onerose per gli imprenditori.
Fac simile lettera richiesta riduzione canone di locazione
Orientamento giuridico per la rinegoziazione dei contratti e modalità seguite dagli avvocati che si occupano di contrattualistica d’impresa
La Corte di Cassazione con i loro Giudici hanno raccolto l’orientamento secondo il quale in ragione del Covid, le parti devono condurre delle trattative per modificare il contratto e che, in caso di ingiustificato rifiuto del locatore ad addivenire a delle trattative o in caso di esito negativo delle stesse, l’imprenditore conduttore puo’ chiedere al giudice una pronuncia che individui le nuove condizioni del contratto.
Infine, partendo dai medesimi presupposti e investendo le fattispecie dei contratti internazionali, gli avvocati che si occupano di tutelare gli interessi delle case di moda e specializzati nell’ambito del fashion law si stanno impegnando a rivedere le clausole con i retail, i venditori al dettaglio e i fornitori dopo la pandemia, nel tentativo di tutelare le imprese di moda da qualunque imprevisto inserendo nei contratti delle clausole ad hoc. Da Marzo in poi sono diverse le situazioni che sono state affrontate dagli avvocati consulenti delle case di moda attraverso la mediazione, con il risultato di rinegoziare i contratti internazionali relativamente ai rapporti e obbligazioni:
- per la fornitura e sub-fornitura, con l’inserimento di clausole adattate dagli avvocati all’incremento esponenziale della vendita digitale online;
- che legano le case di moda con le aziende della logistica e trasporto, per garantire condizioni più favorevoli dato l’incremento della mole di lavoro determinata dall’incremento delle vendite online;
- con influencer e testimonial che si occupano della comunicazione del brand, ai quali si è chiesto di inserire le morality clause, cioè le clausole etiche, per impedire la diffusione attraverso i social di comportamenti contrari alle misure di contenimento del contagio disposte dagli organi istituzionali.
Quindi, anche per le aziende del settore moda e per impegni contrattuali ben più importanti della riduzione del canone di locazione, il Covid-19 ha fatto balzare in cima alla lista delle priorità il tema della contrattualistica e della revisione dei contratti stipulati con i venditori al dettaglio, con i fornitori, con gli influencer e con le aziende di logistica, anche nell’ottica di prevenire contenziosi futuri.
